Le marché de l'ancien montre un retournement net au deuxième trimestre 2026 : l'indice Notaires‑Insee enregistre une baisse de 0,8% sur un an, après une hausse de 1,1% en 2025. La révision du premier trimestre transforme une variation initialement estimée à +0,2% en -0,2%. Sur les douze derniers mois, 958 000 transactions ont été comptabilisées, chiffre qui se stabilise depuis le début de l'année.

La dynamique diffère fortement entre typologies et territoires. Les maisons individuelles reculent de 1,3% sur un an, alors que les appartements baissent très faiblement (-0,1%). En Île‑de‑France, les appartements progressent de 0,3% et atteignent en moyenne 6 130 euros/m² selon la Chambre des notaires du Grand Paris, tandis que les maisons d'Île‑de‑France diminuent de 1,5%. Hors grandes zones urbaines, la baisse moyenne atteint environ 1%, avec un décalage persistant entre biens urbains attractifs et maisons rurales ou périurbaines plus difficiles à vendre.

Trois chocs expliquent cette situation : la remontée des taux, le renchérissement des coûts énergétiques lié à la guerre au Moyen‑Orient et l'incertitude politique liée à la campagne présidentielle. Le taux moyen des crédits immobiliers à 20 ans est passé de 3,20% à 3,50% entre août 2025 et septembre 2026 ; la Banque de France a mesuré un taux de 3,97% au deuxième trimestre 2026. Pour un emprunt de 200 000 euros sur 20 ans, la mensualité a augmenté d'environ 80 euros, et un prêt de 250 000 euros coûtera au total ~340 000€ avec un taux à 3,50% contre ~320 000€ à 3,20% (écart de 20 000€).

Conséquences pratiques : les vendeurs concèdent souvent des remises de 5 à 10% pour conclure, les délais de vente s'allongent à 3–4 mois contre 2 mois en 2025, et les biens mal isolés (classes F/G) subissent des décotes de 15 à 25%. Les banques durcissent les conditions (apports de 10–20%, taux d'endettement limité à 35%), et les primo‑accédants voient leur capacité d'emprunt réduite de 10 à 15%.

La décision de la Banque centrale européenne du 10 septembre 2026 est identifiée comme un élément clé ; les Notaires de France envisagent une stabilisation des prix au second semestre 2026 si les tensions géopolitiques s'atténuent. Les acheteurs sont invités à négocier fermement, comparer les offres de crédit et intégrer systématiquement le coût des rénovations énergétiques dans leur budget.