La fermeture des magasins La Baie d’Hudson en 2025 a profondément bouleversé le marché du commerce de détail au Canada : au seul deuxième trimestre 2025, l’augmentation du taux d’inoccupation des centres commerciaux est passée de 3 % à 8 % suite à une absorption nette négative de cinq millions de pieds carrés. À l’échelle du secteur, l’impact a conduit le taux d’inoccupation global à grimper de 1,8 % à 2,5 %, un niveau qui s’est maintenu l’année suivante en raison d’une faible absorption compensée par une activité de construction modérée.
La construction de surfaces commerciales est à son plus bas depuis une décennie. Les mises en chantier sont restées sous le million de pieds carrés par trimestre depuis le T3 2025 et seulement environ cinq millions de pieds carrés de locaux commerciaux étaient en cours de construction au T2 2026, niveau le plus bas observé depuis la pandémie. Ce flux limité de nouveaux projets contribue à contenir, pour l’instant, la détérioration supplémentaire de l’offre.
Du côté des loyers, CoStar note une décélération marquée : la hausse des loyers était d’environ 4 % au T1 2025, est tombée à un peu plus de 2 % au T2 2026 et devrait atteindre près de 0 % au T2 2027 avant de remonter à environ 3 % avant la fin de 2028, selon les prévisions de Mario Lefebvre, économiste en chef pour le Canada chez CoStar. Les risques restent orientés à la baisse, citant les incertitudes commerciales, les droits de douane, une hausse du prix du pétrole et le déclin démographique comme facteurs pouvant retarder la reprise de l’absorption.
À plus long terme, CoStar anticipe toutefois une augmentation de la demande de locaux commerciaux au Canada si les dépenses de consommation progressent et que le nombre de nouveaux projets reste limité, créant potentiellement une dynamique de rattrapage pour les loyers et l’absorption des surfaces vacantes. Ces projections reposent sur les données et analyses de CoStar, qui met en garde par ailleurs sur la nature prospective de ces estimations.
