TKO LLC a soumis une offre intégralement en numéraire de 2 milliards de dollars pour le portefeuille hôtelier de Service Properties Trust. L’annonce a fait progresser le titre de la foncière de plus de 15 % dans l’après-midi, le marché saluant la perspective d’un désendettement important et d’un modèle plus simple.
Service Properties Trust détient 93 hôtels ainsi que 745 biens immobiliers exploités sous forme de baux nets. Ces deux activités présentent des profils différents. Les hôtels sont directement sensibles aux taux d’occupation, aux prix des chambres, au tourisme et à la conjoncture. Les actifs en bail net procurent généralement des loyers plus prévisibles, le locataire supportant une partie importante des charges liées au bien.
Selon TKO, le produit de la vente permettrait à Service Properties Trust de rembourser plus de 40 % de sa dette tout en conservant l’activité de baux nets. Ce levier est central pour les investisseurs : une réduction de l’endettement peut diminuer les frais financiers et le risque de refinancement, particulièrement pénalisant pour les foncières lorsque les taux restent élevés. La société pourrait ensuite être valorisée davantage comme un portefeuille de revenus locatifs réguliers que comme un véhicule hybride exposé à l’hôtellerie.
L’offre dépasserait la capitalisation boursière actuelle de Service Properties Trust, mais elle ne constitue pas encore un accord définitif. Elle doit faire l’objet de négociations et recevoir l’approbation du conseil d’administration. Il faudra aussi examiner les coûts de transaction, les conséquences fiscales et l’affectation exacte du produit de cession avant d’estimer la valeur résiduelle pour les actionnaires.
La hausse du titre reflète donc une amélioration possible du bilan, pas une certitude de réalisation. Si l’opération aboutit dans les conditions annoncées, la foncière gagnerait en lisibilité et réduirait sa dépendance au cycle hôtelier. En cas d’échec ou de baisse du prix proposé, une partie de la prime boursière pourrait disparaître rapidement.
