Le retournement du marché en 2026 se traduit par des durées de commercialisation plus longues — en moyenne entre 90 et 120 jours — et une pression vendeurs qui ouvre des possibilités de négociation. Selon Mohammed Ayyad (Rezo Immo), une remise de 4 à 7 % est souvent atteignable, mais la décote dépend fortement du type de bien et de la situation du propriétaire.
Plusieurs éléments pèsent aujourd’hui plus qu’avant dans la discussion : l’état de la copropriété (charges, travaux votés ou à prévoir), le DPE, l’exposition, les installations (climatisation, volets) et l’état général du logement. Les parties communes dégradées (cage d’escalier, façade, toiture, ascenseur) sont des leviers concrets de négociation car elles annoncent de futurs appels de fonds. Les procès-verbaux des dernières assemblées générales servent à repérer ces dépenses potentielles.
La durée de mise en vente et l’historique des baisses de prix sont d’autres indices clés : des annonces en ligne depuis plusieurs mois — jusqu’à huit mois d’après Ayyad — ou deux baisses de prix en un mois signalent un vendeur potentiellement pressé. Le recours à la base DVF pour comparer des transactions récentes dans l’immeuble ou le voisinage aide à étayer une offre argumentée.
Le DPE ouvre des marges spécifiques : sur un appartement affiché 200 000 euros et classé F, un acquéreur peut envisager une négociation de l’ordre de 8 000 à 15 000 euros selon les travaux à prévoir. Pour concrétiser une offre, il est recommandé de chiffrer les travaux avec des devis et, si possible, de présenter un financement solide (apport, accord de principe) ou un paiement comptant, souvent privilégié face à une offre au prix nécessitant un prêt. Enfin, une offre trop basse risque de braquer le vendeur ou de ne pas être présentée par l’agent si elle est jugée manifestement dérisoire.
