Les meilleures affaires immobilières ne se trouvent pas toujours dans les logements les plus désirables.
C’est même parfois l’inverse.
Un rez-de-chaussée sombre, un appartement familial trop grand ou un ancien bureau peuvent subir une décote importante simplement parce qu’ils correspondent moins aux critères recherchés par la majorité des acheteurs.
Les rez-de-chaussée illustrent parfaitement ce phénomène.
Selon les caractéristiques du bien, leur décote peut se situer entre 10 % et 25 % par rapport à un étage intermédiaire et grimper encore davantage pour les logements les moins bien exposés.
À la location, l’écart de loyer peut pourtant être beaucoup plus faible, parfois autour de 10 % à 20 %.
La rentabilité peut donc mécaniquement augmenter.
Certains biens disposent même d’avantages spécifiques : jardin privatif, accès direct, absence d’escalier ou possibilité d’adaptation à certains publics.
Les grands appartements familiaux connaissent une autre forme de décote. La demande pour les T4, T5 et grandes surfaces s’est réduite sur certains marchés alors que l’offre reste importante.
La logique est la même pour les investisseurs.
Une caractéristique considérée comme un défaut par l’acheteur moyen peut devenir une source de rendement lorsque la décote d’achat est plus forte que la décote locative.
Le rendement immobilier se construit aussi dans les imperfections.
