Les nouvelles règles émises par la Banque populaire de Chine et l’Administration nationale de réglementation financière imposent que les prêts hypothécaires pour les logements neufs ne soient débloqués qu’après l’achèvement des projets, tandis que les autorités locales sont encouragées à favoriser la vente de logements achevés. L’objectif affiché est de réduire les risques de non-livraison observés depuis le choc du secteur immobilier en 2021 et de restaurer la confiance des acquéreurs.
La réaction des marchés a été immédiate : China Resources Land a cédé 7,7% à 30,62 HK$, son plus bas depuis le 3 juillet, et China Jinmao a plongé de 14,7% à 1,34 HK$, son plus bas depuis le 7 août. Greentown China a perdu 12,8%, China Overseas Land & Investment a reculé de 6,4% et China Overseas Property a diminué de 3%. Ces chiffres illustrent la nervosité autour d’un changement qui touche le cœur du financement promoteur.
Le modèle chinois reposait largement sur la prévente : vendre des appartements avant achèvement et utiliser les dépôts des acheteurs et les fonds adossés aux prêts hypothécaires pour financer la construction et le fonds de roulement. En exigeant que le financement hypothécaire attende l’achèvement, les nouvelles règles risquent d’allonger les cycles de conversion de trésorerie et d’exercer une pression sur les promoteurs, notamment ceux ayant une rotation d’actifs rapide.
Les grandes sociétés soutenues par l’État — China Overseas Land & Investment, China Resources Land, Greentown China et China Jinmao — devraient théoriquement bénéficier d’un meilleur accès au financement que les promoteurs privés fragiles. China Overseas Property, en tant que gestionnaire immobilier, est moins directement exposée au mécanisme des préventes, mais un ralentissement prolongé du développement pourrait réduire le flux de biens à intégrer à son portefeuille.
