Les taux des crédits immobiliers sont liés à l’OAT 10 ans : un prêt sur 20 ans se situe historiquement autour de l’OAT majorée d’environ 1,5 point. En septembre 2026, l’OAT a atteint 4,25 % (3,53 % en janvier), ce qui augmente le coût de refinancement des banques et limite leur marge de manœuvre. Selon les acteurs du marché, cette hausse se répercutera dans les grilles bancaires avec un décalage de quelques semaines, et la période restante pour bénéficier des conditions antérieures est évaluée à quatre à six semaines.
Les facteurs structurels alimentant cette tension sont la persistance de l’inflation et les tensions géopolitiques. Les marchés estiment à 80 % la probabilité d’un relèvement des taux directeurs de la BCE, dont la prochaine réunion a lieu le 10 septembre. Les trois taux directeurs actuels sont à 2,25 %, 2,40 % et 2,65 %. Une remontée des taux directeurs accentuerait la pression sur les marchés obligataires et renforcerait la tendance haussière des taux immobiliers.
Les chiffres concrets montrent l’impact pour les emprunteurs : Pretto recense des taux moyens en septembre à 3,54 % sur 20 ans et 3,61 % sur 25 ans. Pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans, passer de 3,50 % à 3,70 % augmente les mensualités et coûte 4 960 € de plus au total ; pour 300 000 € sur 25 ans, une progression de 3,60 % à 3,90 % représente 14 700 € supplémentaires. Les banques révisent désormais leurs grilles tous les quinze jours, ce qui accélère la transmission des tensions de marché aux barèmes.
Quand les taux montent, la marge de négociation se réduit, mais des leviers subsistent : assurance emprunteur (jusqu’à 20 % du coût total, avec possibilité de délégation hors banque) et mise en concurrence des établissements, permettant des décotes typiques de 0,10 à 0,30 point, renforcées par le recours à un courtier.
